章柏杨律师亲办案例
委托代建合同纠纷
来源:章柏杨律师
发布时间:2013-03-29
浏览量:762


原告:某公司某分公司(以下简称“A公司”)

被告:某房地产开发有限公司(以下简称“B公司”)

案由:委托代建合同纠纷

事实部分:

2009年10月,A公司与B公司签订《委托建房协议书》,约定A公司委托B公司在C地建设综合办公楼,委建总价款8000万元由A公司按项目进度支付,并约定协议签订后十日内,A公司向B公司一次性支付定金叁佰万元整;

200811月,A公司向B公司付款1000万,付款事由为付D地征地定金;

2009年4月,A公司向B公司付款2000万,付款事由为代建房;

20101月,B公司取得建设工程规划许可证,项目名称为B公司大厦;

2010年5月,某市计划委员会与建设委员会联合发文,同意B公司大厦开工建设;

后因A公司业务发展需要,双方又签订《建房协议书》,A公司委托B公司在E地建设综合办公楼,即“E”项目;

201012月,B公司向A公司还款1800万元;

20111月,B公司向A公司还款1200万元;

20128月,A公司与B公司签署了有关债权债务和账务往来情况的文件,该文件第一部分双方确认:B公司欠A公司对B公司大厦前期投入3000万资金的利息,在争议部分,列出了对该份委建协议300万定金是否退还及3000万资金的计息方法;在该文件第二部分,双方确认:除上述债权债务外,无其他债权债务。

代理经过】受B公司委托,我们代理该案的审理程序。庭审前,随着反复阅卷及补充材料后,本案的脉络渐为明晰。

在对事实的分析过程中,需要解决以下几个问题:

一、3000万元性质?

因为A公司要B公司支付该3000万的利息,故首先有必要清晰这3000万的性质,是建房款还是其他款项?若是建房款,是不是该协议项下的建房款?从A公司提供的证据来看,材料中对3000万有多种表述。

第一种说法,出自起诉状诉请部分,表述为“预付款”;

第二种说法,出自起诉状事实部分,表述为B公司“占用”A公司的资金;

第三种说法,出自A公司提供的两张付款单,付款事由表述分别为“D地征地定金”1000万和“代建房”2000万;

第四种说法,出自20128月双方的对帐文件,表述为“对B公司大厦前期投入资金”;

第五种说法,出自201210A公司给其总公司的《关于***情况报告》,表述为“投入B公司大厦3000万元”。

这几种表述区别?第一种说法,既然是“预付款”,则应是A公司履行合同义务的行为,进而可以确定这3000万是该委建协议项下的建房款。若合同正常履行,预付款应计入总价款,这种情况下A公司主张预付款的利息,则与法无据;第二种说法,钱是A公司的,B公司无事由的用着A公司的钱,此时,支付利息应为合情合理的要求;第三种说法,意在说明该资金的具体用途,1000万从字面分析似与该份委建协议的履行毫无干系,2000万是否可理解为A公司在履行该委建协议项下的付款义务?第四、五种说法,如何理解“投入”?但可以肯定的是,该3000万指向的对象是该委建协议。

从材料来源来看,第一、二、三、五种说法均出自A公司单方表达,而第四种说法则是出现在双方确认的文件中。

经分析,若无相反材料,我们可以得出这样的结论:该3000万应是该委建协议项下的建房款。但我们仍有必要去研究该委建协议的履行情况,因为若双方按协议履行,3000万是建房款,不存在利息的问题;但若协议并未实际履行,B公司未按期归还,则会产生利息的问题,按A公司的说法就是“占用”。

二、《委托建房协议书》是否实际履行?

A公司在起诉状中称该协议并未实际履行,A公司委托B公司另择址建房,即E项目。代理过程中,我们与B公司进行了充分的沟通,以期了解该案的每个相关细节。在B公司的协助下,我们向A公司原财务处副处长了解了些情况,故,关于协议履行这一问题,我们形成以下代理观点:

13000万元是A公司付给B公司的建房款,其已部分履行其合同义务;

2B公司已实际履行了该份委建协议,依据有:

B公司与F公司签订项目转让合同;

B公司与A公司签订委托建房协议书;

B公司与F公司签订土地使用权转让合同;

B公司名义领取土地使用权证;

B公司名义领取建设工程规划许可证;

B公司名义获得开工建设批复。

3、“B公司大厦”与E项目并不是替代关系。A公司与B公司先后共签订了两份委建协议,但这并不能说明,该两份协议是有此非彼,至少在一段时期内,两个项目是并存的。

A公司于2009年4月向B公司付款2000万元(3000万之一部分)作为“B公司大厦”的建房款,2009年7月起付款5400万元用于购买E项目建设用地,若B公司大厦项目终止,改为E项目,A公司完全可以用已经支付的B公司大厦3000万元款项直接冲抵E的部分购地款,即A公司只需再行支付2400余万元。故A公司认为委托B公司另择址建房就是原委建协议不再履行了,是没有事实依据的。

但,从材料中我们也可以得出,该份委建协议最后没有再继续履行,何时终止? A公司起诉要求B公司支付3000万的利息,那么只有当合同终止后,B公司未按期还款才发生计息的问题。

三、委建协议何时解除?

据合同法第410 条之规定,委托方享有单方解除权。A公司何时解除该委建协议?为了确定这个时间点,我们仔细翻阅了所有的材料,但仍未找到有关这个时间点的明确表述。经分析,我们认为可能会有以下几种说法:

第一种,A公司向B公司支付D地征地定金1000万。这是A公司在起诉时所主张的利息起算点,A公司认为委建协议并未实际履行;

第二种,A公司始付E项目第一笔工程款2200余万,由于A公司一直主张两个项目是替代关系,所以认为从此时起,B公司应该知道原协议不再履行了;

第三种,A公司与B公司正式签订E项目的委建协议;

第四种,B公司向A公司偿还3000万中的1800万。

据分析,第一、二、三种说法,均隐含了一个前提,即B公司与A公司的两个建设项目不可能同时并存,区别仅在于A公司的哪一个行为更为强烈地表现了其解除B公司大厦项目的意思且能为B公司所识知。而这与我们在第二个问题的分析中所确立的代理意见是相背的,我们认为第四种说法更符合。

四、利息的计息标准?计息期间?

A公司的诉请是按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率来计算利息的。通过阅卷,清晰提到利率问题的是2012812双方的对帐函,在此文件的争议部分有这样的表述“B公司认为如要计息该资金只能按一年期活期利率计息;A公司认为至少应按一年期定期利率计算”,从此表述,我们可以得出这样的结论,即双方对利率标准虽有争议,但仅限于是活期还是定期的争议,而当然地排除了贷款利率的适用。我们可以肯定的是,3000万是有别于借款的,故不应适用借款关系中逾期还款情况下利息计算的规则。活期和定期的问题,说到底就是在正常情况下,一家公司的3000万会以何种形式出现在银行,因为从本质上讲,利息就是一种损失。若公司做定期存款,将会从一定程度上限制公司资金的自如使用。故我们认为以活期存款计算利率更符合常理,既有一定的事实基础且对B公司更为有利。

至于计息期间,由于委建协议终止后才产生B公司返还3000万资金的义务,如B公司未按期返还,才产生利息的问题,故A公司向B公司追款,B公司第一次还1800万元时,开始计算余款1200万元的利息更为合理,这与合同解除的时间也是相对应的。

五、A公司是否需承担定金责任?

A公司虽依合同性质,享有单方解除权,但合同解除并不免除违约责任。A公司对合同解除的原因表述基本一致,即B公司大厦的办公面积己不能满足其需要。但在对案件的分析中,最大的障碍是,3000万中是否包含300万定金?协议第六条 “本协议签订后十日内,甲方向乙方一次性支付定金人民币叁佰万元整(此款项计入总付款中)”,从合同约定来看,3000万应包含300万定金,但,如何合理解释B公司向A公司归还3000万的行为呢?是B公司认为3000万中没有定金还是其放弃了追究定金责任的权利?

1、20118月,双方对帐文件的争议部分中表述“B公司认为A公司违约,所付定金300万不能退还;A公司认为双方并未履行协议,不存在单方违约问题”;

2、检察机关在对A公司前总经理的询问笔录中提及此事时记载“顾某说过你们违约了,要付违约金。我的理解是你们违约了,就不应该向我(指顾某)要利息了”;

3、在与A公司前财务处副处长的谈话中,其对于这个问题是这样解释的“当时背景下,我们急于收回3000万,就先将违约责任的问题搁置下来了。另A公司在某地的买房款还没结清,大概300万吧”

首先,3000万中是否包括300万定金?这在双方的对帐文件中有很清晰的表述,B公司认为不应当归还,A公司并未对300万的问题产生异议,而是对违约问题有异议,所以3000万是包含300万定金的。

需要说明的是,与此案审理同时进行的,还有B公司与A公司的另两起案件,其中一起就是A公司要求B公司归还某地买房款340万。那么,对于B公司归还3000万元的行为,一种解释,B公司知道3000万中有300万的定金,但因某种原因,还是将A公司的帐填补了;另有一种可能,还的当时意识到需要A公司承担违约责任,但因有340万的原因,故有以该300万充抵340万的意思,B公司并不认为还的3000万中包含了300万的定金;还有一种可能,就是B公司从未想过这3000万包括定金,只是到了A公司向其索要利息,因数额较大,才想到违约责任的问题。

其实,双方20038月份的对帐文件很值得推敲,其中的语句初读并不觉得什么,可再读几遍,意思就大不一样。B公司认为“所付定金300万元不能退还”,可B公司的确是还了3000万,如何解释?只有一种可能,B公司还的这3000万与A公司当初付的3000万的组成是不一样,只不过凑巧数字是一样的而己。A公司当初付的3000万中是包含定金300万的,B公司还的3000万中是不包含定金300万的。

通过对材料的对比分析,我们认为,B公司返还3000万的同时,将其应返还A公司的购买某地购房余款340余万作为定金责任予以支付了。据此,B公司在本诉中,就该违约责任向法院提起反诉。

经庭前交换证据,一审法庭调查重点B公司大厦立项和批复情况;合同的订立及履行情况,重点是定金是否支付;违约问题。

A公司强调B公司大厦是B公司与F公司联合开发的项目,而房屋主要用途是住宅用房;该份委建协议名为委建,实为买卖合同,主张双方并未实际履行,3000万并不是该份合同项下的建房款,3000万中不包括定金,由于该份协议并未履行,故不存在违约的问题。

我们提出,该委建协议名为委建,实为合作建房合同,即A公司出资,以B公司名义立项、建设,项目完成后办理产权过户手续,将房屋过户至A公司的名下,这是协议中明确约定的。该项目一开始的确是B公司与F公司联合开发的,但之后B公司从F公司受让了该项目,后经变更,B公司单独开发此项目。3000万就是该协议的建房款,1000万原先是购地定金,后由于未购买成功故转向B公司大厦,A公司付2000万时,双方之间只有这一份委建协议在履行,故“代建房”应是指向B公司大厦的,E项目的建房款是从共管账户中支付的,与该笔资金无关。3000万中包括300万定金,A公司单方违约。

关于庭审中所涉及的房产项目的申报问题,在庭后我们先后去市建委、市城建档案馆、市规划局、市房产档案馆及房产交易中心了解当时审批的一些情况,

第二次庭审,法庭辩论焦点是:合同效力;利息的起算点及计息标准。

A公司主张合同无效,利息从其向B公司支付购地定金1000万时按贷款利率计算。A公司认为,当其向B公司支付购地定金时,双方其实己知道原协议己不再履行了。为证明其观点,A公司补充了五份证据。

我们认为,“B公司大厦”与E项目是同时进行的,B公司大厦是培训中心,E项目是综合楼,两地用途不同。A公司内部的文件并不对B公司产生约束力。

为证明我们的观点,我们也补充提交了十份证据。并在庭后提交了E项目的立项、建设文件,用以证明两个项目的操作方式是相同的:以B公司名义立项,建成后过户。

一审判决结果】由于双方分歧较大,调解未果,法院作出一审判决。第一,合同何时终止履行即利息的起算点应为何时。法院认为“在A公司申请另选在E地块建房并向B公司另行支付5400万余元作为购买土地的定金,被告予以接受并投入实际履行之时,双方均明知C地“B公司大厦”项目,双方不再履行。”故起息日为19977A公司向B公司支付购地款定金的次日计算。第二,关于利率标准。法院认为按一年期定期存款利率标准计算利息为宜。故判决B公司应向A公司支付3000万元利息,上述利率标准均按中国人民银行一年期定期存款利率计算)。驳回A公司其他诉讼请求。

 

一审判决后,B公司不服,提起上诉。

B公司委托,我们仍为其二审程序代理人,我们的上诉理由主要为:

1、原审认定《委托建房协议书》名为委托建房合同,实为买卖合同,事实认定错误。我们主要从合同权利义务的角度出发,分析两种合同之间的差异;

2、原审判决以A公司另行支付E的购地款而推定双方明知“B公司大厦”项目不再履行,事实认定错误,酌定一年期定期存款利率有失公允;

3、原审法院不受理B公司的反诉请求,不理涉B公司要求A公司承担定金责任的抗辩主张,不同意B公司的调查取证申请,程序违法。

二审法院尚未裁判。

办案体会

一、阅卷工作相当重要

这是我在办理本案过程中得到的最大收获。本案的证据材料虽算不上厚重,但情节相当零碎,往往会在你不经意间一闪即过。我们阅卷,包括法庭辩论都习惯将脉络明晰的主线作为切入点,因为这往往是该案的重要部分。但有些时候,也许所有的事实都可能处于非唯一性的状态,作为律师,如何判断。

本案乍看,事实并不复杂,但随着分析的深入,却发现并不如当初想的那么简单。你很难分清哪些事实是重要的,哪些是不重要的。许多之后被认定为关键的事实散见于那些不起眼之处,而这些却非在初阅此卷时会予以关注的。所以,有时当你发现之前看到的信息无法合理解释一些事情,而至山穷水尽之处,静下心来,重新阅过,一定会有意外收获。

将视角适度的从那些看上去很重要的事实“移开”,去细读些“非重要”情节,再将这些琐碎的“次等”信息归类串接起来,或许一切都通了。文字是无声的,他静静的呆在那里,等着你发现。

我的指导老师是位做事十分认真细致的人,再加之学经济的原因,他对数字之间的关系十分敏锐。在他的感染及点拨下,我每次阅卷,均会有所发现。

二、保持清晰的思路,增强应变能力

该案有其特殊性,因为同一个法官同时在审的还有A公司与B公司另两起与本案有一定牵连的案件。AABBCC,仅仅是这样也罢,同时在审ABC,这就要求你的思维不能串线。而A中有BB中有C,而C中有A,明明是在开A的庭,你得去想对B是否有影响……这对律师的挑战很大,也给予我很大的启示。在平时的生活与工作中,要有意识的训练自己同时处理多件事情的能力,虽说事是一件一件的做,但这的确不失为训练思维的一种好方法。

审理中,双方都在不断补充新的证据材料,做为一名律师,要随时做好接受新的信息的准备,尤其是在法庭上,应根据庭审进度,及时调整代理思路。

   此案,虽一审判决并未完全支持我们的意见,但办案过程本身就是一种历练,相较,结果就会显得单薄些了。

以上内容由章柏杨律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电章柏杨律师咨询。
章柏杨律师主办律师
帮助过143好评数8
  • 办案经验丰富
安徽省合肥市政务新区南二环与潜山路交叉口新城国际广场C座11层
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    章柏杨
  • 执业律所:
    北京盈科(合肥)律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13401*********170
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    安徽-合肥
  • 地  址:
    安徽省合肥市政务新区南二环与潜山路交叉口新城国际广场C座11层